Lakástulajdon vagy bérlemény: hogyan döntenek a fiatalok?

A családi fészekből kirepülő fiatalok egy komoly dilemmával találkoznak: lakást venni, vagy inkább bérelni? A lakásvásárlás ma már sokszor nemcsak érzelmi, hanem komoly pénzügyi és jogi döntés is, hiszen az ingatlanvásárlás folyamata az ingatlan finanszírozás, a lakáshitel, az állami támogatás és az ingatlan adásvétel több lépéséből áll. Ez az érzelmileg is megterhelő döntés az előnyök és hátrányok átgondolására késztet, miközben figyelembe kell venni a rideg számokat és a helyi előírásokat is – ezek pedig gyakran döntő szerepet játszanak.

Az alábbiakban megnézzük, hogyan gondolkodnak erről a kérdésről a fiatalok Európában, Magyarországon és a világ más részein – és mi minden befolyásolja azt, hogy végül a vásárlás vagy a bérlés felé billen a mérleg.

Lakástulajdon vagy bérlemény: hogyan döntenek a fiatalok?

Magyarországon, Európában és a világ más részein élő, önálló életüket most kezdő fiatal felnőttek számára a lakhatás kérdése kiemelt jelentőségű. A saját otthon iránti vágy erős, de nem mindig áll összhangban a lehetőségekkel, különösen ha az első lakásvásárlásról, a szükséges önerőről, lakáshitelről vagy egy esetleges állami támogatás igénybevételéről van szó.

Meg tudom-e venni?

Ez nem jelenti azt, hogy a fiatalokat ne érdekelné az otthontulajdon gondolata. A lakástulajdon több szempontból is vonzó:

• társadalmi státuszt ad
• anyagi biztonságot sugall a család és a barátok felé
• védelmet nyújt a jövőbeni bérleti díj-emelkedésekkel szemben

Sokan pénzügyi szempontból is előnyösnek látják, hiszen egy saját ingatlan értéket teremthet, különösen, ha az árak tovább emelkednek, és az ingatlanpiac tartósan növekvő pályán marad. Ilyenkor az ingatlanvásárlásnál a fiatalok gyakran már az elején számolnak azzal is, hogy később egy felújítás vagy energetikai korszerűsítés tovább növelheti a lakás értékét.

Pszichológiai tényezők is erősen hatnak. Azok a bérlők, akik lakástulajdonosok között élnek, könnyen a „nem akarok lemaradni a többiektől”-érzés hatása alá kerülhetnek. Még azok is, akik a lakástulajdont inkább kötöttségnek érzik, gyakran elismerik, hogy közben komoly szabadságot is ad.

Tulajdonosként ugyanis:

• szabadabban rendezheted át vagy festheted ki az otthonodat
• hozzáadhatsz akár egy új fürdőszobát
• az előírásokat betartva – átalakíthatod például a pincét
• a korábbi gyerekszobát akár bérbe is adhatod másnak

És talán az egyik legfontosabb szempont: a saját otthon gyakran magasabb önértékeléssel és elégedettségérzettel jár együtt, így jelentősen hozzájárulhat a mentális jólléthez is. Ugyanakkor sok fiatalnak már ekkor szembe kell néznie azzal, hogy az ingatlan adásvétel nem csak álom, hanem vételi ajánlat, adásvételi szerződés, tulajdoni lap és akár értékbecslés kérdése is, ami plusz tervezést igényel.

Kulturális minták: amit otthon láttál, azt követed?

A lakástulajdonhoz való hozzáállást erősen meghatározza a családi és kulturális háttér is.

A Deutsche Bundesbank, Németország központi bankjának kutatásai szerint azok a fiatalok, akik saját tulajdonú otthonban nőttek fel, sokkal nagyobb valószínűséggel tartják értéknek egy saját ingatlan megvásárlását. Számukra természetesebb, hogy az önálló élet kezdete együtt jár egy későbbi ingatlanvásárlási tervvel, lakáshitel felvétellel vagy ingatlan finanszírozás megtervezésével.

A kutatók az Egyesült Államokban élő, második generációs bevándorlók otthontulajdonhoz kötődő magatartását vizsgálták (1994–2017 közötti adatok alapján), hogy globális képet kapjanak arról, hogyan viszonyulnak a különböző nemzetiségű fiatalok a lakástulajdonhoz. A vizsgálat erős hajlandóságot mutatott a lakásvásárlásra azok körében, akiknek a szülei már tulajdonosok voltak.

Ezt az öröklött kulturális mintát az Urban Institute amerikai családok körében végzett kutatása is megerősíti. A 2010 és 2021 között készült vizsgálat szerint:

• azok közül a fiatalok közül, akik saját tulajdonú otthonban nőttek fel, mintegy 21% vált maga is lakástulajdonossá
• ezzel szemben azok között, akik bérleményben nőttek fel (35 év alatti korosztály), ez az arány mindössze 10% volt

A tanulmány kiemeli, hogy ezek az arányok 1990 óta lényegében változatlanok. Vagyis nemcsak a lakáspiac vagy az aktuális ingatlanpiac befolyásolja a döntéseket, hanem az is, hogy a gyerekek milyen mintát látnak az otthonteremtés, a lakásvásárlás és az ingatlan felújítás terén.

Lakástulajdon: édes álom – de nem mindenkinek

Ha ennyi minden szól a lakástulajdon mellett, felmerül a kérdés: ki ne akarna részesülni ebből az álomból?

Valójában sokan nem tudnak. Sok fiatalnál a „vásárlás vagy bérlés” kérdés inkább a bérlemények irányába dől el.

Egyrészt ott vannak a számok:

• a lakásárak
• az önerő
• a hitelköltségek

Ezek együttesen egyszerűen túl magasak a legtöbb fiatal vásárló számára. A hitelminősítés szigorodása, a lakáshitel feltételei, a szükséges önerő és az esetleges illetékfizetés együttesen sokak számára eltolják a mérleget a bérlés irányába, még akkor is, ha elérhető valamilyen állami támogatás.

Másrészt az otthontulajdon nem csak örömről és szabadságról szól. A harmincéves jelzáloghitel gondolata önmagában is szorongást kelthet, különösen azokban, akiknek már eleve van diákhitelük.

Ehhez jönnek a további nehézségek:

• a fenntartási költségektől való félelem (hiszen a tulajdonos fizet minden javítást és karbantartást)
• annak felismerése, hogy a lakástulajdon már nem feltétlenül biztos befektetés
• az a tény, hogy a vásárlás leköti a tőkét, és szűkítheti a korábbi életstílust (például az álomnyaralások is elmaradhatnak)

Sokan ezért a bérlést élik meg nagyobb szabadságnak és rugalmasságnak, mint a tulajdont. Számukra a költözés szabadsága, egy másik ingatlan lokáció kipróbálása vagy eltérő környék infrastruktúra megismerése fontosabb, mint az azonnali ingatlan tulajdonjog bejegyzés.

Mit mutatnak a számok Európában és Magyarországon?

A kedvezőtlen gazdasági körülmények ellenére a saját otthon iránti vágy továbbra is erős a fiatalokban.

Az Európai Élet- és Munkakörülményeket Javító Alapítvány (Eurofound) 2023-as adatai szerint az EU 27 tagállamában élő fiatalok:

• 16%-a mondta azt, hogy a következő egy évben lakást szeretne vásárolni
• további 30% pedig három éven belül tervezi ezt megtenni

Ha nem a konkrét terveket, hanem a vágyat nézzük, a számok még magasabbak:

• az európai fiatalok 30%-a „szeretne” lakástulajdonossá válni a következő 12 hónapban
• 27% pedig hasonló vágyat fogalmazott meg hároméves időtávon

Ezek mögött a számok mögött sokszor már konkrét lakásvásárlási szándék, ingatlanpiaci tájékozódás, sőt néha előzetes értékbecslés vagy hitelkalkuláció is áll, még ha végül a vásárlás helyett a bérlés mellett is döntenek.

Magyar sajátosságok: lakástulajdonos nemzet, egyre nagyobb nehézségekkel

Magyarországon a lakástulajdon iránti vágy még erősebb. Nem meglepő, hogy a Statista adatai szerint az ország az EU egyik legmagasabb lakástulajdoni arányával rendelkezik:

• 2024-ben 90% felett,
• ami messze meghaladja a 2023-as uniós átlagot (64,5%),
• és egyértelműen a „vásárlás vagy bérlés” dilemmájában a vásárlás irányába mutat.

Bár ezek az adatok nem kizárólag a fiatalokra vonatkoznak, a trend egyértelmű. Ugyanakkor változás jelei Magyarországon is látszanak:

• az ország az EU-ban a legnagyobb lakhatás-megfizethetőségi problémát mutatja
• a lakásárak és a bérleti díjak egyaránt drasztikusan nőttek

2010 és 2025 második negyedéve között az árak több mint 200%-kal emelkedtek, mind a vásárlók, mind a bérlők számára. Összehasonlításképpen: ugyanezen időszak alatt az EU-ban:

• az ingatlanárak átlagosan mindössze 5,1%-kal emelkedtek
• az egy főre jutó jövedelmek a 2010-es években 86%-kal nőttek

A The Guardian egyik friss cikke Jelinek Csabát, budapesti városszociológust idézi, aki így fogalmaz:

„Bár Magyarországon a lakástulajdon aránya továbbra is 90% körül van, a fővárosban egyértelműen megjelent a bérlő generáció.

A fiatalok, akik nem kapnak családi anyagi támogatást, egyre inkább elérhetetlen álomnak látják a saját otthont. Egy friss felmérés szerint Budapest felnőtt lakosságának 38%-a szívesen bérelne lakást – ha lennének megfizethető és biztonságos lehetőségek. Ahogy a teljes lakástulajdon álma egyre inkább illúzióvá válik, úgy nő az igény a bérlés vagy tulajdon kérdésében a megfizethető bérlakások iránt.”

Ez a helyzet a gyakorlatban azt is jelenti, hogy egyre többen kényszerülnek kompromisszumra az ingatlan lokáció, a környék infrastruktúra vagy az ingatlan állapot tekintetében, amikor a lakásvásárlás mellett döntenek, vagy éppen halasztják az ingatlanvásárlást.

Szabályozás, ami a mérleg nyelvét eltolja

Bár az érdeklődés és a vágy jelen van, a lakásvásárlás álma sok esetben nemzeti szabályozásokba ütközik. Ezek a szabályok gyakran nem a fiatal vevőket segítik, hanem inkább a bérlők helyzetét erősítik, ami a bérlés vagy vásárlás dilemmájában sokaknál a bérlés javára tolja el a döntést.

Német példa: amikor a „bérleti díjfék” a bérlést támogatja

Jó példa erre a német Mietpreisbremse, szó szerint „bérleti díjfék”. Célja az volt, hogy:

• védje a bérlőket
• és a függetlenségre vágyó fiatalokat

Az intézkedés eredetileg az év végén lejárt volna, de nemrég 2029 végéig meghosszabbították.

A német eset különösen beszédes, hiszen:

• az ország meghatározó szereplő az euróövezet gazdaságában
• itt a legnagyobb a különbség a vágy és a valóság között

Miközben a saját lakástulajdon továbbra is társadalmi eszmény, a nemzeti szabályozások és a magas költségek miatt sokak számára – a vásárlás vagy bérlés kérdésében – a bérlés marad az ésszerű döntés.

A kritikusok szerint a bérleti díjak emelkedésének korlátozása hosszú távon inkább a bérlést ösztönzi a tulajdonszerzéssel szemben, és ezzel akadályozza a lakástulajdonosok arányának növekedését. Ugyanakkor, ha valaki mégis ingatlanvásárlás mellett dönt, az ingatlan jogi ellenőrzés, az adásvételi szerződés pontos tartalma, a tulajdoni lap vizsgálata és a későbbi ingatlan tulajdonjog bejegyzés már mindenhol hasonlóan fontos lépés.

A szomszéd fűje: svéd bérlakások és csökkenő vásárlási vágy

A lakhatási döntéseket nem csak az állami szabályozás és az árak alakítják. Svédországban, ahol a lakástulajdon aránya nagyjából megegyezik az európai átlaggal (64,8%), egy másik tényező is beleszól a döntésbe: a bérlemények kiváló minősége.

Az országban ugyan nincs hivatalos bérletidíj-korlátozás, de:

• az erős bérlői szakszervezetek
• és a támogatott bérlakások széles kínálata

összességében abba az irányba hatnak, hogy a bérlés sokak számára vonzó, stabil megoldás, és csökkentik a vásárlás iránti nyomást.

Ha pedig valaki mégis lakásvásárlásban gondolkodik, ott is ugyanazokkal a kérdésekkel szembesül: milyen az ingatlan állapota, hogyan alakulnak a lakhatási költségek, milyen a környék infrastruktúra, és milyen finanszírozási formák (például lakáshitel) érhetők el.

Visszatérve a kezdő kérdéshez: vásárolni vagy nem vásárolni?

Megtartani a tortát, vagy inkább megenni – ahogyan kiderült, nem is olyan könnyű egyszerre meghagyni és elfogyasztani.

A válasz országról országra változik, és sokféle tényezőtől függ:

• kulturális háttértől
• pszichológiai hatásoktól
• nemzeti szabályozásoktól
• pénzügyi lehetőségektől

Azok számára, akik meg szeretnék valósítani az álmaikat, ez nem pusztán a „vásárlás vagy bérlés” közötti választásról szól. Legalább ennyire fontos:

• a helyi feltételekhez való alkalmazkodás,
• és az, hogy hogyan tudják ezekből kihozni a legtöbbet – akár tulajdonosként, akár bérlőként élnek majd. Ha pedig a lakásvásárlás mellett döntenek, érdemes átgondolni az egész folyamatot: az ingatlanpiac aktuális állapotát, egy független értékbecslés eredményét, az ingatlan finanszírozás lehetőségeit, a lakáshitel terheit, az esetleges állami támogatás formáit, valamint az olyan adminisztratív lépéseket, mint a közműátírás vagy az illetékfizetés.